金タローです。
僕は一時期、不動産投資を行うべく、いろいろな物件を見て回っていました。当時流行っていたワンルームマンション投資は、リターンが乏しいと考えていたので、着目したのは中古物件です。
結果的には手をださず、僕の不動産投資はREITに投資するという形に落ち着きました。
その頃一緒に物件を見てまわった友人は、今でも現物不動産をメインとした投資を行っています。その友人を見ていて不動産投資が大変だなと思うのは、対人のやりとりが非常に多いのです。
時間もかなり使わなければなりません。入居者とのトラブルはつきものなので、それ相応の対人スキルと鋼のメンタルが必要になる投資です。管理会社など、間に人を入れれば入れるほどオーナーの利益は薄くなるので、資金が少ない場合は結構自分で動いて労力を割かないと儲からないのではないかという感覚でした。
僕の周りでは不動産投資で破産した人はいませんが、トラブルで苦しんでいる人は多かったです。それだけ手間で出口戦略も必要となる難しい投資です。余裕資金の中で、税金対策だと全てを任せて所有しているご老人が羨ましいですね。
不動産投資で信じてはいけない文言は家賃保証
最初に30年間の家賃を保証します、と言われても鵜呑みにしてはいけません。分厚い契約書の片隅に『状況により見直すことが出来る』などの文言が小さく一行でも入っていれば、完全な保証は続きません。
何年かごとに契約の更新をしなければならなかったり、更新のためには様々な条件をクリアしなければならなかったり。これは僕の親戚もアパート経営の時にやられたんですが、保証と言っておきながら家賃の引き下げは連発です。
確実に利益を享受できるのは管理会社や建築会社であり、オーナーは初期投資を回収するのに何年もかかるリスクがあります。
鈴木さんの失敗例（ガイアの夜明けより）
初心者が購入前の入居者数を信じてはいけない
鈴木さん（仮名）は販売会社から、18部屋中15部屋が入居中であると説明を受けた中古マンションを8000万円で購入しました。
購入直後に『入居者の半分が退去』。
初めから入居していなかったのか、サクラだったのかは不明です。
鈴木さんは下見には行きましたが、人が居るということで中は確認できなかったそうです。鈴木さんに販売した不動産会社はケリーバックス。
鈴木さんの家賃収入は毎月15万円。ローン返済額は45万円。毎月30万円の赤字となり、大手企業に勤めていましたが、精神的なショックを受け仕事を辞めました。
初心者が過剰な融資を受けてはいけない
自己資金が乏しい鈴木さんが8,000万円のマンションを買えたのは、自己資金の改ざんです。口座番号と支店名がわかれば、あとは中身の数字は書き換えるだけです。
そして融資を引き受けたのはスルガ銀行。鈴木さんの口座には4万8千円しかなかったのに、5,000万円の資金があることになっていました。本来貸してはならない相手に貸す不正融資に加担している銀行は、他にもまだまだ存在すると言われています。
まとめ
ガイアの夜明けで紹介された例は特殊な案件ではありません。過度な借入を行い投資を行えば、毎月赤字になることは想定できます。投資家は表面利回りを見るのではなく、空き室リスク、改修費、広告費や管理費、購入時と売却時の税金等、様々なコストを把握しておかなければ、資金のショートを回避できません。
不動産投資は生活基盤も奪いかねない投資であることを理解しておきましょう。
悪いことばかり書きましたが、しっかりと入居者を確保している知人のキャッシュフローは羨ましいですよ。ボロボロになる前に売り抜けて、勝つ方法もあるのが不動産投資です。
それでは。
とーちゃんにまかせとけ。
