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他人のお金を働かせる【住宅ローンで資産を激増】

金タローです。

持ち家と賃貸では、どちらが有利かという議論にはそれぞれに一長一短がありますが、経済学的な金融理論から見た場合は賃貸派が有利とされています。両者ともに帰属家賃を支払っているという事には変わりなく、それをベースに自宅が投資用物件であればと仮定して理論的に自宅の価格を算出すると、持ち家というものは賃貸物件に対して2~3割程度高い価格になっているためです。

しかし、それはあくまで金融理論という一つの角度から見ただけの答えであり、住宅購入においては個人のライフスタイルによる合理性に重きを置いて選択されるものであるため、損か得かということに対しては不毛な議論であると言えます。

早ければ20代で住宅を購入する人もいますし50代で再購入という人もいるでしょう。僕の場合は、30代後半の時に家の購入を考える必要がでてきました。住宅をキャッシュで買うか、ローンを利用するのか。

住宅ローンは借金ですから、気持ち的にはキャッシュを投入して、さっさと払い終えてしまいたくなるものです。でも、その考え方、ちょっと待ってみて下さい。住宅ローンは非常に低金利なんです。こんなに安く借りれるものは他にはないので、活用しない方法はありません。

住宅ローン1000万円を運用した場合

他人の力 例えば、1000万円を借りて3.5%で運用することが出来れば、利息が1%だとしても2.5%が手元に残ります。人のお金が年間25万円の不労所得を運んできてくれるんです。僕は家をキャッシュで買うことが出来ましたが、ローンを組んでいます。

住宅ローン減税

住宅に関しては税金の還付が手厚くなっています。大雑把に言うと、申請することにより借りた額の1%が戻ってきます。但し、税金の還付ですから年間の税金の支払い金額にもよりますし、家の購入価格にもよりますので自分の条件を確認して下さい。

例えば、1000万円借りていたら年末に10万円が入ります。0.8%の低金利で借りることができた場合は、利息の8万円を払っても2万円が残ります。住宅ローン減税の期間は10年です(増税後は3年の延長が検討されています)ので、10年間は利息を払わないどころか、逆にお金を貰える状態が続くわけです。

僕も今はこの状態です。正確に言えば、借りるときに手数料を払っていますので、これだけでプラスという程ではないですが、無利息の状態ですから『他人のお金が投資資金になっている』 ようなものではあります。

いくら借りるのか

いくら人のお金を働かせると言っても借金は借金ですから、極端なフルローンは避けた方が無難です。誰でも運用成績が優れない時というのはありますし、万が一何かあった時に対処できる範囲で借りましょう。共働きだからと言って分不相応な物件に手を出すのは少し気をつけて下さい。たくさん借りすぎるということは危険なことです。どちらか片方が働けなくなった場合のことは考えておく、これが負けない方法です。

資金の割振りを財産3分法から考える

大富豪が多いとされるユダヤ民族の財産3分法によれば『不動産の割合は全資産の3分の1が適当』という考え方があります。また、バートン・マルキールは10~15%を推奨しています。持っている資産額やこれから推定される収入、年齢にもよりますので、あくまで目安にするだけで大丈夫です。

下に3パターンの表を作ってみましたので参考にご覧下さい。

パターン①

   金額
現金 300万円
ローン 3000万円
住宅価値 3000万円

この場合は資産が300万円ということになります。
資産に対する住宅の割合は1000%です。3分の1どころの話ではありません。

パターン②

  金額
現金 3000万円
ローン 1000万円
住宅価値 1000万円

この場合は資産が3000万円ということになります。
資産に対する住宅の割合は33%です。

パターン③

  金額
現金 2000万円
ローン 0
住宅価値 1000万円

この場合も資産が3000万円ということになります。
資産に対する住宅の割合は33%です。

正しい割振りは?

住宅が資産のほとんどを占めるようなポートフォリオの構成は、資産形成の理論からすれば控えなければなりません。貯金が3000万円の人は1000万円のローンを組むことが出来、投資資金を確保しているのでさらにお金持ちになっていくという考え方です。上記の考え方でいくと厳しすぎてお金持ちしか家を買うなという流れともとれますが、あくまで目安としてみて下さい。

②と③は家を購入する前の資金力が同じだった人です。片方は現金を消費し、片方はローンを借りて現金を温存しています。資産に対する住宅の割合は同じですが、僕が推奨しているのはローンを借りる②であり、お金を働かせるというものとなります。

僕が入った住宅ローンはフラット35

変動金利にするか固定金利にするかは少し迷いました。変動金利の方が非常に金利が低いからです。しかし金利が上昇するリスクもあるので、固定金利を選びました。変動金利に比べると損をする可能性は大ですが、負けない投資が大切です。 ちなみに僕は0.79%で借りています。35年固定と言っても、条件により最初の10年は優遇金利となっています。

団体信用生命保険には入らない

銀行系の住宅ローンに入る場合は義務として強制加入となりますが、フラット35の場合は任意選択が可能です。生命保険ですから総額を考えるとかなり高い金額を支払うことになり、資産形成の観点から言えば好ましいものではありません。お金を貯めていざという時をクリアする能力があれば、無駄な出費を重ねる必要はないのです。

僕は万が一のときには投資資金を現金にして十分一括返済できるため、不要な出費であると考え入りませんでした。

お金のある人はどんどん加速度的に資産を増やして行く事ができ、なければどんどん奪われる様になっています。また、つなぎローンにおいても同様のことが言えます。住宅ローンにおいては団信に入らなければならない状態の人もいるかと思いますが、この考え方だけ頭の片隅に入れておいてもらえたら十分です。

終わりに

投資は複利の力が大きく働くため、自分の現金を温存する行為は非常に重みがあり、長期間で見れば莫大な差を生みだします。若年期に多くもてば、その分だけ後々有利な資産形成ができることになりますので、住宅購入の際は、いくら現金を投入し、いくら借りて、いくら残すかのベストバランスを検討してみて下さい。

それでは。
とーちゃんにまかせとけ!